Людина хоче купити квартиру, але не може заплатити всю суму відразу. Забудовник же хоче будувати , але без грошей зробити цього не здатний , а отримуючи щомісяця платежі , може продовжити роботи . Розстрочку , як не дивно, вибирають не тільки ті , у кого на руках мало готівки, а й ті , хто звик , щоб гроші завжди працювали.
Забудовники просувають відразу кілька видів програм розстрочки : з першим внеском і без нього, під відсотки і без них , на термін до закінчення будівництва і після введення в експлуатацію. Найпопулярніша програма: перший внесок у 30% вартості об'єкта і повна виплата ціни квартири не пізніше закінчення будівництва або до введення в експлуатацію
КОРОТКА, АБО ПОКИ ДІМ НЕ ЗБУДОВАНО
Безпроцентну розстрочку пропонують найчастіше на рік- півтора , поки будинок будується . Якщо будівельний процес йде нормально, це час, за який будівля вводиться в експлуатацію, забудовник нічим не ризикує. Основну суму покупець виплачує рівними частками до здачі будинку в експлуатацію.
НА ДВА – ТРИ РОКИ З відсотками
Розстрочка на 2-3 роки зазвичай пропонується з відсотками (до 15 %, залежно від початкового внеску )
ДОВГА РОЗСТРОЧЕННЯ
Під довгостроковій розстрочкою будівельники розуміють не те , що банки , які до кризи видавали кредити на 25-30 років. Довгі терміни в розумінні забудовників – це 2,5-5 років , максимум – 10 , але таких пропозицій зовсім небагато. Такі програми найчастіше не знаходять відгуку в душі споживачів.
ПЛЮСИ. Більш м'які вимоги до покупця – позичальника. На відміну від банків , компанія не вимагає довідки про доходи , тому що ці довідки нічого не гарантують.
МІНУС . Розстрочка – не безкоштовний сир у мишоловці, це маркетинговий хід від забудовника. Так що всі майбутні витрати на розстрочку і вартість грошей девелопер закладає у вартість квадратних метрів. Деякі забудовники чесно додають фіксовану суму до вартості готового квадратного метра , зазвичай – не менше 800 грн на метр квадратний . У деяких випадках переплата при розстрочці може виявитися такою ж , як і переплата у разі оформлення кредиту . Крім того , при розстрочці документи про право власності покупець не отримує (до закінчення виплат квартира – в заставі ) , і забудовник може мати величезний важіль впливу . Людина, яка бере нерухомість в розстрочку , сам розраховує свою платоспроможність і несе відповідальність за графік своїх оплат . Практично у всіх договорах на придбання квартир забудовник страхує себе кількома пунктами , в яких прописується , що в разі неможливості виплати чергового платежу покупцю буде нарахована пеня. А у випадку розриву договору забудовник може залишити собі неустойку – 10-20 % внесених покупцем коштів .
Втім, юристи бачать вади в кожному з варіантів розстрочки , навіть у звичному будівельному кооперативі . У цьому випадку покупець нерухомості вносить певний грошовий внесок у кооператив , а по завершенні будівництва змінює пайова участь на конкретну квартиру в багатоповерховому будинку або житловому комплексі. До недоліків такого розстрочення слід віднести значне збільшення суми, яку доведеться реально внести, через вартість розстрочки, своєрідного аналога банківських відсотків. Крім того, покупець вносить гроші не за квадратні метри , а за участь у кооперативі . У майбутньому це пайова участь буде обміняно на квартиру, але тільки коли (і якщо ) квартира буде добудована.
Іноді покупець і забудовник домовляються укласти договір купівлі -продажу квартири в майбутньому ( коли квартира буде добудована ) і підписують про це окрему папір. У ній, зокрема , уточнюється графік платежів, при невиконанні якого забудовник може розірвати договір , і сума , яку він у такому випадку повертає . Попередні договори найчастіше застосовуються при продажу в розстрочку котеджів , таун- хаузів або квартир в невеликих будинках.
Звертайте увагу на те , завіряється чи попередній договір нотаріально – це обов'язкова вимога за законодавством України . Якщо договір буде підписаний не на нотаріальному бланку , отримати гроші або житло по ньому може бути вкрай важко .
ПЕРЕДОПЛАТА ЗІ ЗНИЖКАМИ
Схема лише віддалено нагадує розстрочку , але користується великим попитом : вона передбачає внесення частинами всіх 100% вартості житла , але за дуже короткий проміжок часу – місяць. Нерухомість пропонують купувати « на етапі котловану ». Механізм застосовується як для продажів недорогого житла , так і нерухомості бізнес – класу.
ПЛЮСИ. Чому схему просувають забудовники – зрозуміло: ще до зведення квадратних метрів вони отримують 100 % їх вартості. Так що вони активно просувають її в маси , зацікавлюючи покупців – найчастіше знижками на передоплачений житло. Зазвичай їх розмір залежить від метражу , ступеня готовності будинку і кількості проданих в ньому квартир: чим більше метраж , тим вища знижка , а чим менше непроданих квартир у будинку , тим нижче відсоток , який поступається компанія .
МІНУСИ. Головна небезпека передоплати – це зрив термінів будівництва і здачі будинку в експлуатацію. Як тільки ви внесете забудовнику всю вартість житла , у вас не залишиться важеля тиску , який би стимулював будівельників вчасно звести нерухомість. Не вийде ні в'їхати в квартиру , ні продати її, ні повернути свої гроші. Стовідсоткова оплата вигідна покупцю тільки в тому випадку , якщо вона здійснюється на остаточному етапі будівництва будинку.
АКРЕДИТИВ : платити тільки за добудованих
Від проблеми з недобудовою або « заморожуванням » об'єкта можна захиститися за допомогою акредитива. Суть механізму зводиться до накопичення коштів : маючи на руках 100 % вартості житла , покупець не передає їх забудовнику , а розміщує на спеціальному аккредитивном рахунку в банку. Перерахування цих грошей забудовнику відбувається в момент здачі житла в експлуатацію. За акредитивами звертаються люди, що володіють всією необхідною сумою , але з якої-небудь причини не довіряють забудовникові . Їм потрібна гарантія , що до обумовленої в договорі дати вони отримають свої квадратні метри.
Якщо будинок побудований вчасно , банк перераховує їх забудовнику . У разі ж , коли будівельник зриває терміни і не виконує свої зобов'язання вчасно , банк , згідно з договором акредитива , автоматично повертає гроші покупцю квадратних метрів. До того ж фінустанова нараховує на суму вкладу обумовлені заздалегідь відсотки ( не більше ніж 10 %).
ПЛЮСИ. Покупець не ризикує втратою грошей і не повинен постійно стежити за ходом будівництва і переживати кожен раз, коли зупиняється кран . Така схема дає інвестору більше фінансової захищеності , ніж класична розстрочка , а девелопера максимально стимулює якнайшвидше здати об'єкт в експлуатацію. Крім усього іншого , вкладення в банківський акредитив захищаються чинним законодавством точно так само , як і класичний депозит. Тобто у разі банкрутства банку покупець нерухомості зможе претендувати на виплату з Фонду гарантування вкладів фізосіб до 200 тис. грн.
МІНУСИ. «Плата » за акредитив закладена в ціну «квадрата» – квартири , продавані за даною схемою , зазвичай на 5-10 % дорожче тих , що реалізуються за передоплатою . До того ж ви втрачаєте і знижку , яку могли отримати , якби відразу вклали всі кошти в купівлю житла. І отримуєте за банківським вкладом не більше 10 % річних, у той час як при класичному гривневому депозиті в банку сьогодні можна одержувати в середньому до 16-18 % річних.
ОБЛІГАЦІЇ : СКЛАДНО, АЛЕ ДОСТУПНО
Відносини між забудовником та інвестором оформляються через цінні папери . Під зведення будинку випускають безготівкові облігації , кількість їх відповідає споруджуваним « квадратах ». Треба відкрити спецрахунок , куди після оплати забудовник буде зараховувати облігації . Оплачені «папери » дають клієнтові право в майбутньому обміняти їх на житло. Після закінчення будівництва інвестор підписує акт прийому -передачі , оформляє і реєструє первинне право власності , перераховує сплачені облігації зі свого рахунку на рахунок забудовника. Досить часто інвестори не встигають повністю оплатити облігації до введення будинку в експлуатацію , тоді оформляється попередній нотаріальний договір про купівлю-продаж і право власності на компанію. Якщо протягом року інвестор не погашає залишку суми , оформляється договір іпотеки між забудовником і клієнтом , але право власності вже переходить до покупця. Середня ставка за таким кредитом становить 10 % річних , термін – до десяти років.
ПЛЮС. Якщо ви передумали купувати житло і знайшли іншого претендента на квартиру , вам достатньо перерахувати облігації з вашого рахунку на рахунок покупця житла ( в обмін на обумовлену суму грошей).
МІНУС. Вартість облігації частіше розраховується в у. е , і викуповувати її доведеться виходячи з коливань валютного курсу – . зазвичай долара .
ЯК убезпечити від ВТРАТ ПРИ КУПІВЛІ НОВОБУДОВИ
• Замовником будівництва ( забудовником ) повинно бути особа (ТОВ , ПП , акціонерне товариство) , яке отримало права на землю для будівництва. Вимагайте надати документ на землю : договір оренди землі або акт про право власності .
• У більшості випадків покупець укладає договір купівлі -продажу ( і передає гроші ) ні з замовником будівництва , а з третьою особою. Важливо зрозуміти зв'язок між одержувачем ваших грошей і замовником будівництва ( дізнатися назви засновників обох компаній і перевірити наявність договорів між ними).
• Жодна зі схем не може гарантувати продаж однієї квартири кільком покупцям . Чим більше уваги ви приділите аналізу покупки , тим менше у вас буде шансів опинитися в числі ошуканих .
У РАССРОЧКУ ДАЮТЬ КВАРТИРИ , ЯКІ ПРОДАЮТЬСЯ ГІРШЕ
У розстрочку продають не все. Найвдаліші планування йдуть з націнкою , знижки та акції застосовуються до непопулярних варіантами. Більшість забудовників використовують систему коефіцієнтів , коригувальних вартість « квадрата » по відношенню до базової ціни залежно від висоти поверху , зручності планування , видових характеристик. Є квартири , на які можна аукціон влаштовувати , за них віртуальні бійки відбуваються. На такі немає сенсу надавати розстрочку , тому що вони продаються вліт , як гарячі пиріжки.
КРЕДИТ: застави та поручителів НЕ ПОТРІБНІ
У розстрочки є переваги перед іпотекою : від покупця не вимагається надання додаткових застав , також йому не потрібні поручителі .